老宅延新創造淨零碳排商機

文：楊謙柔（國立臺灣科技大學能源永續科技研究所專案助理教授）

前言

面對「人屋雙老」與2050淨零排放的雙重挑戰，臺灣建築產業正從「拆除重建」轉向「老宅延壽與機能復新」的戰略路徑。依內政部房屋稅籍住宅統計，屋齡30年以上住宅占比已接近六成，形成龐大的既有建築更新市場。政府推動老宅整建相關補助，並結合「建築能效」與「低碳建築」雙軌標示制度，帶動產業朝淨零轉型。對企業而言，這不僅是法規遵行的風險治理，更是涵蓋低碳建材、節能服務、智慧能源管理系統與綠色金融的市場商機。

一、國家級挑戰：老屋海嘯與淨零轉型的戰略交集

臺灣正迎來規模空前的建築轉型浪潮，這不僅是居住安全的修補工程，更是達成國家淨零排放目標的核心關鍵。

1.「人屋雙老」的困局與數據指標

(1) 住宅存量老化：全臺屋齡30年以上住宅占比近六成。

(2) 住商部門減碳壓力：住商部門排放與用電占比高，為我國減碳關鍵部門之一，主要能耗為空調與照明，顯示建築能效提升與設備更新具高度減碳效益與政策優先性。

(3) 重建效率缺口：臺灣危老與都更重建速度遠不及老屋老化速度，單靠拆除重建難以消化，因此「修繕維護優先於拆除重建」已成政策共識。

2.減碳效益的觀念翻轉

傳統拆除重建會產生驚人的蘊含碳排。透過結構補強與能效整建的「老宅延壽」，在避免拆除重建所新增的建造階段蘊含碳排上，具有顯著減量潛力。這種「以修代拆」的模式是實現2050淨零建築路徑的最速手段。

二、政策三箭：法制化與補助資源的深度佈局

政府透過法規、補助與標示三支箭，重新定義建築資產的市場價值。

1.2050淨零建築路徑里程碑

內政部規劃「先建築節能50%，再以零碳電力達淨零」的三階段目標：

(1) 2030年：公有新建建築達成建築能效1級或近零碳（1+級）。

(2) 2040年：50%既有建築更新為能效1級或近零碳。

(3) 2050年：100%新建建築及逾85%既有建築達成近零碳標準。

2.老宅延壽機能復新計畫（2025-2027）

該計畫投入三年50億元特別預算，旨在提升居住韌性，申請期限至 2027 年 12 月 31 日止。

(1) 補助範圍：屋齡30年以上，涵蓋4～6樓集合住宅及6樓以下透天。

(2) 補助項目：結構耐震補強、增設電梯、外牆修繕、管線更新、屋頂防水隔熱。

(3) 額度上限：公共區域每棟最高補助960萬元，補助比率最高達65%。

3.雙軌管理制度：BERS與LEBR（建築能效先行，蘊含碳排接軌）

(1) 建築能效標示（BERS）：建築使用階段的能源效率與「營運碳」。

(2) 低碳建築標示（LEBR）：建材生產運輸、營建施工、更新修繕與拆除廢棄等階段的「蘊含碳排」。

金管會《永續經濟活動認定參考指引》在「新建築物」技術篩選標準中，已將建築能效與低碳建築標示納入評估條件，並鼓勵企業透過永續報告書、年報、官網揭露相關資訊，金融機構亦可作為投融資評估參考。內政部建研所也以此作為淨零建築政策的全生命週期推動方向。

決策者可關注環境部碳定價制度下的「自主減量計畫」：納管事業若提出並經核定者，得依規定申請適用較低費率，以降低碳費負擔；至於綠色資產（如經 EEWH、BERS、LEBR 等認證）則可作為永續揭露與綠色金融審查的參考依據。

三、綠色商機解構與創新商模

「老宅延新」催生一條從診斷、設計到維運的完整綠色產業鏈，將老屋改造視為「機能復新」的高科技產業。

1.機能復新路徑

(1) 快速節能：導入 LED 照明、冰機／泵浦變頻、熱泵熱水、能源管理系統等措施，常可帶來可觀節電效果。

(2) 外殼與機電延壽：透過外牆隔熱、氣密節能窗、隔熱塗料、管線更新等措施，可降低空調負荷並延長建築物理壽命與設備年限。以老舊 RC 屋頂為例，其熱傳透率U 值常偏高，若導入高反射率與高耐候隔熱塗料並改善外殼，可降低外殼熱負荷與頂樓空調用電需求。

(3) 深度淨零：進一步整合被動式設計、高效熱泵、BIPV、AI等技術，朝近零能耗建築邁進。同時可結合能源數據治理與碳管理，提升綠色融資與碳資產應用潛力。

2.低碳建材與工法技術

(1) 循環經濟材料：採用高爐水泥、再生鋼構或含有回收材料之綠建材。

(2) 預鑄工法：將構件在工廠標準化生產、現場吊裝，通常可縮短工期並降低現場施工干擾與廢棄物。

(3) 建築整合型太陽光電發電設備（BIPV）：政府已公布建築物設置太陽光電設備相關標準，對一定規模之新建、增建或改建建築提出設置太陽能光電設備要求。 BIPV將太陽能板整合為建築構件， 具有整合一體化設計、降低成本與促進建築外牆維護日常化的優勢。

四、商業模式與財務驅動力：從成本轉向投資

1.ESCO節能績效保證模式

ESCO模式是打通老宅改造資金門檻的利器。由能源技術服務公司墊付資本支出，業主以「省下來的電費」分期償還。

(1) 量化數據：臺北 101 地下停車場照明系統節能改造，每年可節省約 51 萬度電，並成功獲核定全國首例「住商部門微型抵換專案」碳權；校園照明等 ESCO 專案亦可透過量測與驗證（M&V）呈現節電成果。  

(2) 風險分擔：結合保險機制與信保工具，分攤節能未達標風險，提升金融機構貸款意願。

2.綠色金融與資產溢價

(1) 優惠融資：多家銀行提供綠建築或永續授信相關房貸方案；利率、成數與適用條件依各行公告與個案審核結果而定。

(2) 資產增值：取得建築能效或綠建築認證的資產，在部分市場研究中觀察到租金或價格溢價表現；用於ESG房地產投資揭露與評分的GRESB，亦將建築能效與綠建築認證視為佐證之一。

(3) 碳權收益：節能專案若採用主管機關核可的方法學並完成專案註冊、監測、查證與核發流程，依平臺規範辦理時，有機會取得自願減量額度。

五、落地行動建議：落實「降、輔、一」策略

為了引爆民間轉型動能，建議工商企業與政府單位應協力落實三大策略：

1.降（降低負擔金額）

(1) 策略：整合內政部修繕補助、經濟部節能設備補助與綠色貸款。

(2) 目標：透過補助與節能付費（ESCO）機制，將業主自付額壓低至可負擔範圍（如每戶20萬以下），誘發資產增值動機。

2.輔（專業輔導機制）

(1) 策略：建議培育「淨零整建推動師」或同等專業人力，並建立中介媒合平臺。

(2) 目標：解決老屋整建涉及的複雜技術、法規與廠商媒合，縮減資訊不對稱。

3.一（一站式服務）

(1) 策略：建議地方政府設置整建一站式窗口，整合能效審查、補助申請與金融對接流程。

(2) 目標：整合能效審查、補助申請與金融對接流程，縮短專案從立案到融資的時間。

六、未來展望

1.資料治理與AI賦能

建築資產應從「事後報表」轉向「主動治理」。導入智慧建築AI能源管理系統，邊緣運算即時監控蒐集數據並調適，結合感測技術，為碳權申請提供最有力的數據佐證。

2.將危機轉化為競爭力

老宅延新不只是修復舊牆，而是資產的「綠色進化」。隨碳定價制度逐步上路，高排碳建材的全成本壓力可能提高，低碳替代品與節能改造的財務吸引力亦有機會上升，促使企業更重視能效升級與低碳採購。產業界應超前部署，利用政策紅利期完成既有資產的能效升級，讓老屋不再是社會包袱，而是驅動臺灣邁向淨零經濟的新能源金礦，因「碳」而成為「碳吉厝」（臺語發音）。