商辦租賃轉型，綠色租賃成全球新趨勢

文：仲量聯行

根據仲量聯行研究報告《城市與不動產脫碳》（Decarbonizing Cities and Real Estate）顯示，不動產業平均已佔全世界總碳排放量的60%，遠超過世界綠色建築委員會目前估計的40%。這項針對全球32個城市中心的研究指出，位於亞太地區指標的國際型大都會區，如東京（73%）、首爾（69%）和墨爾本（66%），不動產的碳排比例甚至更高。

然而報告卻也發現，各國城市製定的政策和法規是落後於實際氣候變遷狀況的，這可能使民間企業承擔起更多氣候行動的責任。資料指出，雖然各城市政府都正在積極制定永續發展目標，以亞太地區為例，雪梨和上海等城市目標到2030 年分別減少 70% 和 65% 的總碳排放量，然而，解決建築物碳排放的計劃往往沒有得到足夠的重視——一些城市，如香港、上海和孟買缺乏提供淨零碳建築的具體目標。

「建築物雖可能是造成氣候危機的原因，但也可以是解決的方法，政府機關和民營企業之間的伙伴關係對於推動實際減碳至關重要。以香港為例， 85% 的建築物已有 10 年以上的歷史，需要對現有建物進行大規模改造，但都尚未設定建築物脫碳目標」 仲量聯行亞太區 ESG 研究主管 Kamya Miglani 說。 「我們期待地方政府會對建築標準實施嚴格的監管和罰則。」

仲量聯行強調，要為建築提供全面且有效的脫碳 （淨零碳排）計劃，政府、房東、投資者、開發商和租戶互相建立良好的合作夥伴關係至關重要。政府須規劃出超越不動產及建築環境本身的減碳計畫，更大範圍的考慮城市再生、循環和修復。這包括落實選用綠能、致力循環經濟減少浪費，並投資城市綠化、促進生態發展及維持生物多樣性，才能打造永續、健康、舒適宜居的城市。

研究指出，最有可能成功推進零碳的城市將是那些能平衡監管政策、激勵措施、和加速創新的城市。一些有領先綠色措施的城市如新加坡，推行綠色建築總體規劃，目標是到 2030 年使 80% 的建築實現永續；東京則實施碳排放權交易，以激勵建築業主減少排放和使用可再生能源。

由此可知，房地產對環境的影響，似乎遠比所想像的巨大。在全世界環保意識抬頭的趨勢下，淨零碳排（Net Zero Emissions）不僅是各國政府努力的目標，也是全球不動產業共同的課題。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，台灣在降低碳排放的努力也不落人後，為了2050年淨零轉型的目標，國發會於2022年即公布了 2050 淨零排放路徑圖，選定「建築」、「運輸」、「工業」、「電力」及「負碳技術」五大路徑著手，制定了十二項關鍵戰略，我們也可以觀察到在公部門的開發招商多已納入綠建築的要求，在都市更新計畫也對綠建築提供容積獎勵的誘因，而外商企業在承租辦公室時也多指名要有環保建築標章，及降低碳足跡的需求。

若是聚焦在房東以及房客的合作層面，仲量聯行另一份研究報告《綠色租賃:定調負責任的租約》顯示，房東與租戶之間的合​​作夥伴關係在商業房地產脫碳競賽中至關重要。這份調查訪問了亞太地區340位企業永續發展領域的專業人士，其中過半數的專家表示，綠色租賃在不動產領域中，是邁向淨零碳排的關鍵要素，更有65%的受訪專家相信，綠色租賃的觀念將在2025年以前，成為取代傳統租賃型態的新趨勢。

根據仲量聯行2023年最新研究報告《2023年全球十大商用不動產趨勢》的數據指出，90%的商用不動產經營公司將於2025年前開始追蹤並嘗試降低建物能源消耗，優化能源效率。此外，許多企業將開始優化內部“綠色資產的比例”。調查指出，74%的企業表示願意溢價承租綠建築，以優化公司綠色資產使用比率。除此之外，更有接近 40% 的不動產企業，計畫加速投資可加強能源循環的裝潢及翻新。由此可見，在未來，商用不動產若沒有綠建築相關標章，將很難在市場上有競爭力。

調查指出，2022年的亞太地區，大約42%的企業表示，他們已經簽署了包含綠色條款的租約。65%受訪的企業永續發展專家相信，綠色租賃的觀念將在2025年以前，成為取代傳統租賃型態的新趨勢。由於綠色認證和綠建築將成為2050年淨零碳排目標的市場標準，有43% 的受訪者提到他們的組織打算在 2025 年之前簽署綠色租約，這意味著能夠滿足永續發展的資產可能在近期會面臨供不應求的狀況。

綠色租賃是房東和租戶之間的協議，它規定如何以永續經營的理念改善、管理和優化建築物的環境為目標，藉由降低整體能源消耗，轉化為房東和租戶的整體成本節約，包含如降低碳排放、減少浪費、降低運營成本、提高生產力等。根據仲量聯行的評估，商業大樓約莫50%至65%的能源使用來自於承租戶，因此，為了提高能源使用的效率，房東有很高的動機與租戶就節能減碳的議題上進行討論。

根據仲量聯行研究報告《永續經營的價值:亞州綠色溢價的證據》的數據指出，目前亞洲的14個城市中，只有42%的辦公室擁有綠建築認證。此外，綠色認證資產在亞洲地區的租金溢價現象是顯著的。數據指出，在綠色A辦供給較多的城市，租金溢價會低於供給較少的城市——這是基礎經濟學原理中，供需法則於現實中的實例。例如，在新加坡，90% 的A辦擁有綠建築認證，租金溢價約莫介於 4% 到 9% 之間，其中又以獲得 BCA Green Mark Platinum 認證的建築物的租金溢價最高。另一方面，在香港，只有不到三分之一的A辦擁有綠建築認證，又以 LEED 白金建築認證的租金溢價最高，達到接近 28%。值得一提的是，LEED 是亞洲最受歡迎的綠色建築認證。在亞洲的綠建築認證中，十分之七的A辦獲得了 LEED 認證，其中印度和中國的集中度最高。

台灣目前的商用綠建築數量供給遠遠不足以滿足市場上的需求，對房東和投資人而言，租金溢價具可以提高對建物升級得動力，相反的，若是資產無法滿足未來節能減碳的相關需求，除了無法取得租金溢價之外，更有可能讓自身資產失去在市場上的競爭力，或稱”棕色折扣” （Brown Discount）。在亞太地區有80%的企業永續發展專家認為綠色租賃，將會是昇華房東與租戶關係的革命性催化劑。綠色租賃契約使得房東與租戶在邁向企業永續發展的路途上，有著共同的目標 ，因此未來在不動產的合作上將會比以往更加密切。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，將ESG納入企業在執行不動產租賃合約，已成為全球在策略布局上的顯學。為了2050年淨零轉型的目標，我國經濟部標準檢驗局也在2022年七月推出了台灣自己的「綠色租賃方案」ー「單一電號多用戶2.0」，這是為了促進企業體減碳並提高使用再生能源的比例，而從兩年前推出的「再生能源憑證單一電號多用戶交易輔導示範計畫」的基礎上延伸出的進化版，不同於先前的「單一電號多用戶1.0」，2.0方案統一由商業大樓業主向綠能業者簽署合約，期待在未來能陸續促進綠電使用率。作為本次綠色租賃的先行者，目前國泰人壽之總公司大樓、國泰金融中心、敦南信義大樓及新光人壽之新光摩天大樓等，皆已參與此綠色租賃方案。

此外，隨著立法院於2023農曆年前，將《溫室氣體減量及管理法》修正為《氣候變遷因應法》，使台灣於2050年達到淨零排放的目標明文列入法條，使提升商用大樓能源效率成為所有房東不可逃避的議題。目前，由於亞太市場上的綠建築供給量不足，在大中華地區的許多指標性城市如上海、新加坡、香港等城市，皆能看到租戶願意支付高於行情的租金來取得擁有綠色認證的商用空間，如LEED或WELL的認證。

趙正義補充提到，根據研究數據顯示，目前在綠色租賃的關注重點還是著重於ESG中的”E”（Environment），其中又以數據共享（72%）、能源效率最大化（70%）以及廢棄物管理（65%）為最常見的綠色條款。而加入更多與”S”（Social）以及”G”（Governance）相關之條款，將會是使綠色租賃更加成熟的下一步。

因此除了政府的努力外，仲量聯行也鼓勵建商、投資人和租戶立即採取行動，發展更具彈性及永續的資產以創造競爭優勢，包括提升資產效能及使用可再生能源等，透過企業行動促使政府採取更多的永續措施。我們也持續提供一系列永續相關服務，協助客戶實現淨零碳排放。預期企業在後疫情時代，在擬定租賃計畫時會將更多ESG相關條款納入合約中，朝永續發展邁進，並持續為企業提供不動產之ESG相關的追蹤研究，協助全體社會邁向淨零碳排的目標。

關於仲量聯行

仲量聯行（紐約證券交易所代碼：JLL）是全球頂尖的房地產專業服務和投資管理公司。我們以更美好的世界為目標形塑房地產的未來，運用最先進的科技來為我們的客戶、員工和社群創造機會與價值、建構理想空間、並提供環境永續的房地產解決方案。仲量聯行是《財富》500強企業，年收入達194億美元，業務遍及全球80多個國家。截至2022年09月30日，全球員工總數超過102,000人。 JLL是仲量聯行的品牌名稱以及註冊商標。更多資訊請瀏覽www.jll.com